ტერმინი "გირაო" შემოიტანეს საბერძნეთში ძვ.წ. ეს ნიშნავდა, რომ მოვალე კრედიტორის წინაშე აგებდა პასუხს საკუთარი მიწაზე. შიდა სამართალში ასეთი ცნება გასული საუკუნის 90-იანი წლების დასაწყისში გაჩნდა. თანამედროვე რუსეთში იპოთეკასთან დაკავშირებით წარმოქმნილი ურთიერთობები რეგულირდება 2017 წლის 25 ნოემბრის ცვლილებით "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ)".
გირაო მარტივი სიტყვებით
გირაოს სხვა სახელია უძრავი ქონების უზრუნველყოფა. ასე ეწოდება ვალდებულებების უზრუნველყოფის გზას, როდესაც მოვალე კრედიტორს ანიჭებს უპირატესობას გირაოს ღირებულებიდან, რომელიც უძრავი ქონება ხდება, დააკმაყოფილოს მოთხოვნები. ამ ურთიერთობათა სისტემაში მოვალე ასრულებს დამგირავებლის როლს, ხოლო კრედიტორი, როგორც მოგირავნეს.
ზოგადად, იპოთეკური სესხი შეიძლება იყოს სხვადასხვა სახის ფულადი ვალდებულებების უზრუნველყოფა. ამავე დროს, ვარაუდობენ, რომ ვალდებულებები შეიძლება უკვე არსებობდეს იპოთეკური ხელშეკრულების დადების დროს და შეიძლება წარმოიშვას მომავალში. ამჟამად, იპოთეკური სესხი შეიქმნა მოქალაქეებისთვის სესხებისა და კრედიტების მიწოდების სფეროში.
გირაო შეიძლება წარმოიშვას როგორც კანონის შესაბამისად, ასევე გირაოს ხელშეკრულების საფუძველზე. კანონის შესაბამისად, გირავნობა წარმოიშობა მაშინ, როდესაც უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის გარიგება ხორციელდება მყიდველის მიერ მასზე სრული გადახდის გარეშე. ამ შემთხვევაში გამყიდველი ასრულებს გირაოს ფუნქციას, ხოლო მყიდველი - გირაოს როლს ასრულებს. ხელშეკრულებით გირაო მოიცავს წერილობით გარიგებას ორ ან მეტ მხარეს შორის. ასეთი ხელშეკრულების თანახმად, მესაკუთრე ან პირი, რომელიც კანონიერად ახორციელებს ობიექტის ეკონომიკურ მართვას, ხდება დამგირავებელი.
კანონის ძირითადი დებულებები უძრავი ქონების გირაოს შესახებ
იპოთეკური სესხის შესახებ კანონი ადგენს, რომ მხარეები, რომლებიც იწყებენ იურიდიულ ურთიერთობას, აფორმებენ შესაბამის ხელშეკრულებას ერთმანეთთან. ამ დოკუმენტის პირობების თანახმად, ერთ-ერთ მხარეს (ვალდებულების მიმღებს) აქვს ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილების უფლება. მათი წყარო არის ობიექტის ღირებულება გირაოს საგანი. ხელშეკრულება გაფორმებულია მოვალის საკუთრებაში და გამოყენებულ ქონებასთან დაკავშირებით.
ზემოხსენებული ხელშეკრულება წარმოშობს იპოთეკის იურიდიულ ურთიერთობას, რომელზეც გამოიყენება გირაოს პრინციპები. ვინაიდან საწარმოების, ბინების, ნაგებობების, მიწის ნაკვეთების ბრუნვა ნებადართულია კანონით, ამ ობიექტებთან დაკავშირებით შესაძლებელია გირაო.
იპოთეკური სესხის დადება შესაძლებელია სესხის ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების პირობების შესრულების უზრუნველსაყოფად. ვალდებულება შეიძლება გამომდინარეობდეს ყიდვა-გაყიდვის, ხელშეკრულების, იჯარის ან ზიანის მიყენების ფაქტებიდან.
იპოთეკის (გირაოს) შესახებ კანონი ადგენს როგორც მოვალის, ისე კრედიტორის აღრიცხვის აუცილებლობას, თუ ისინი იურიდიული პირები არიან.
ხელშეკრულების საგანი უნდა უზრუნველყოფდეს ძირითადი სესხის გადახდას როგორც სრულად, ისე მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრულ ნაწილში. გარიგების დადებით, ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ პირობითად დააყენონ პროცენტის გადახდა. კანონი ადგენს მოთხოვნების ერთჯერადი სახით გადახდის შესაძლებლობას; იგი ვერ აღემატება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვალდებულებებს.
კანონი ითვალისწინებს სხვა გადასახადებს, რომლებიც მოიცავს:
- ზიანის ანაზღაურება;
- ჯარიმა;
- ჯარიმა ხელშეკრულების პირობების დარღვევის შემთხვევაში;
- იურიდიული ხარჯების ანაზღაურება;
- ობიექტის განხორციელების ხარჯების ანაზღაურება.
ეს ხდება ისე, რომ კრედიტორი, ქონების მთლიანობის შენარჩუნების სურვილით, იძულებულია დახარჯოს ფული მის სრულ მოვლასა და დაცვაში. ამ შემთხვევაში მას უფლება აქვს აანაზღაუროს დაგირავებული უძრავი ქონების ხარჯები.
ობიექტების კატეგორიები, რომლებიც შეიძლება გახდეს ხელშეკრულების საგანი, განისაზღვრება იპოთეკური სესხის შესახებ კანონით.სამოქალაქო სამართლის შესაბამისად, გირაოს ხელშეკრულებით შეიძლება დაიდოს გირავნობა ქონებაზე, რომელიც რეგისტრირებულია დადგენილი პროცედურის შესაბამისად.
იპოთეკური ხელშეკრულების საგანი
იპოთეკური ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს:
- მიწის ნაკვეთები;
- შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, სხვა კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები;
- საცხოვრებელი კორპუსები, ბინები, აგრეთვე მათი ნაწილები, რომლებიც იზოლირებული ოთახებია;
- ავტოფარეხები, აგარაკები, ბაღების სახლები, სხვა სამომხმარებლო შენობები;
- თვითმფრინავები, გემები და კოსმოსური ობიექტები.
ზოგიერთ შემთხვევაში, იპოთეკური სესხების შესახებ კანონი საშუალებას გვაძლევს ხელშეკრულების საგნად განვიხილოთ საცხოვრებელი შენობები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია მიწის განაწილებასთან. თუ არ არის რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთები, რომელთა სახელმწიფო საკუთრება არ არის დაყოფილი, ეს ვერ იქნება დაბრკოლება იპოთეკური იურიდიული ურთიერთობების ფორმირებისთვის.
სამოქალაქო კოდექსისა და იპოთეკური სესხის შესახებ კანონის თანახმად, ხელშეკრულების საგანი, ისევე როგორც მისი აქსესუარები, წარმოადგენს ერთ მთლიანობას. ამიტომ, აქსესუარები ხდება ზოგადი გირაოს ნაწილი, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ნივთი, რომლის დაყოფა შეუძლებელია მისი ძირითადი მიზნის შეცვლის გარეშე, არ შეიძლება იყოს გარიგების დამოუკიდებელი საგანი.
იპოთეკარის მოთხოვნაა, რომ ხელშეკრულების საგანი ქონება უნდა იყოს მის საკუთრებაში ან თუნდაც ეკონომიკურ იურისდიქციაში. თუ ობიექტი ამოღებულია მიმოქცევიდან ან მასზე შეიძლება მოთხოვნის დაკავება, დაუშვებელია სარჩელის უზრუნველყოფა ამგვარი ქონებით. იგივე პუნქტი ეხება ქონებას, რომლის მიმართაც პრივატიზება ვერ განხორციელდება.
იპოთეკური სესხის შესახებ კანონის თანახმად, ხელშეკრულების საგანი შეიძლება იყოს იჯარის უფლება, თუ არსებობს გამქირავებლის ან იმ პირის თანხმობა, რომელიც იყენებს ამ საგანს ეკონომიკური მართვის უფლებით.
იპოთეკური სესხი ქონებაზე, რომელიც ხელშეკრულების დადების მომენტში საერთო საკუთრებაშია, შეიძლება დადგენილი იქნეს, თუ ამაზე თანხმობა არსებობს ყველა კანონიერი მესაკუთრის მხრიდან. ასეთი თანხმობა უნდა იყოს წერილობითი ფორმით. საზიარო საკუთრების შემთხვევაში, პირს აქვს უფლება დაგირავდეს მის საკუთრებაში არსებული ქონება სხვა თანამესაკუთრეთა თანხმობის მოთხოვნის გარეშე.
იპოთეკური ხელშეკრულების შინაარსი
გირავნობის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს:
- იპოთეკური ხელშეკრულების საგანი;
- ასეთი საგნის შეფასება;
- ხელშეკრულების არსი;
- ვალდებულების შესრულების ოდენობა და მისი ვადა.
იპოთეკური ხელშეკრულება იდება სამოქალაქო სამართლის ზოგადი წესებისა და პრინციპების შესაბამისად. დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას ხელშეკრულების საგნის, მისი შეფასების და ვალდებულებების შესრულების სხვა მნიშვნელოვანი პუნქტების შესახებ. მხარეებმა დოკუმენტში შეიძლება შეიტანონ კონკრეტული პირობები, რომლებიც ითვალისწინებს ქონებაზე ყადაღის დადების შესაძლებლობას. დასაშვებია ამ ინფორმაციის გაცემა ცალკე ხელშეკრულების სახით.
იპოთეკური ხელშეკრულება შეიცავს ობიექტის სახელს და ადგილს, სადაც ის მდებარეობს. დოკუმენტში მოცემული აღწერა საკმარისი უნდა იყოს ობიექტის დასადგენად. უფლება, რომლის საფუძველზეც ობიექტი ეკუთვნის გამსესხებელს, ასევე გაწერილია დოკუმენტში. თუ საგანი არის იჯარა, საჭიროა მიეთითოს მისი ვადა.
ხელშეკრულების საგნის შეფასება განისაზღვრება მისი მხარეთა მიერ შემუშავებული ხელშეკრულებით და მოცემულია ფულადი ფორმით. მიმდინარე მშენებლობის ობიექტის შეფასება ხორციელდება მისი საბაზრო ღირებულებით.
იპოთეკური სესხის ზოგიერთი მახასიათებელი
იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება მითითებულია ხელშეკრულებაში, მისი წარმოშობის საფუძვლებთან ერთად და რომლის ვადისთვისაც დადგენილია. ხელშეკრულებით შეიძლება გათვალისწინებულ იქნეს, რომ ფულადი ვალდებულებების ოდენობა განისაზღვრება მოგვიანებით; ამ შემთხვევაში აუცილებელია ვალდებულებების ოდენობის განსაზღვრის პირობების განსაზღვრა.
თუ მხარეთა შეთანხმებით, პრეტენზიების ნაწილობრივ განხორციელება შეიძლება, ხელშეკრულებაში უნდა იყოს შეტანილი გადახდის პირობები და სიხშირე.თუ გადასახდელების ოდენობის კონკრეტული ოდენობა დადგენილი არ არის, აუცილებელია განსაზღვრონ მათი განსაზღვრის პირობები.
იპოთეკური სესხი ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას. იგი ძალაში შედის მხოლოდ შესაბამის სახელმწიფო რეესტრში შეტანის მომენტიდან. რეესტრის ამონაწერში უძრავი ქონების გირაოს შესახებ ჩანაწერი აისახება ამა თუ იმ ქონებაზე მესაკუთრის უფლებების დატვირთვის სახით.
უძრავი ქონების გირაოს განსაკუთრებული შემთხვევაა ბინის გირაო. დაპირების ეს ფორმა ფართოდ გავრცელდა სამთავრობო პროგრამების დაწყების შემდეგ, რომლებიც მიზნად ისახავს იმ მოქალაქეების მხარდაჭერას, ვინც საცხოვრებელ სახლს შეიძენს. ამ ტიპის იპოთეკური ხელშეკრულების თანახმად, გირაო გირავდება ბინა, რათა ამით უზრუნველყოს აღებული ფინანსური ვალდებულებები. ბინის გირაოს ხელშეკრულებას ხელს აწერენ გამსესხებელი და ბინის მესაკუთრე. ხელშეკრულების რეგისტრაცია ხორციელდება ვადაში, რომელიც არ აღემატება ხუთ სამუშაო დღეს.
დაზღვევა იპოთეკური ხელშეკრულების დადებისთანავე
კრედიტორს სასიცოცხლოდ აინტერესებს ის ფაქტი, რომ მის მიერ გირაოს სახით მიღებული ქონება იყო უსაფრთხო, სანამ მოვალე სრულად არ შეასრულებს თავის ფინანსურ ვალდებულებებს. შესაბამისად, კანონი ითვალისწინებს იპოთეკის საგნის დაზღვევას ზიანის ან ზარალის შესაძლო რისკებისგან. ასეთი დაზღვევა სავალდებულოა. ბანკები ხშირად ქმნიან საკუთარ სადაზღვევო კომპანიებს, რომლებიც უზრუნველყოფენ იპოთეკური ხელშეკრულების ობიექტებს. ეს სტრუქტურები ზოგჯერ სთავაზობს დამატებით სახის მომსახურებებს მსესხებლებს, რაც ობიექტურად იწვევს საერთო ხარჯების ზრდას და ზრდის სესხის მომსახურების ღირებულებას.
