ტერმინი ტექნიკური მომხმარებელი მშენებლობაში ნიშნავს ორგანიზაციას ან ასოციაციას, რომელიც უზრუნველყოფს საინჟინრო მომსახურების სრულ სპექტრს, დაწყებული საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავებიდან და დანერგვიდან დასრულებული ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებამდე. მშენებლობაში ტექნიკური მომხმარებელი ერთ – ერთი მთავარი რგოლია მთელ პროცესში.
ტექნიკური მომხმარებლის გაფართოებული კონცეფცია
ტექნიკური მომხმარებლის ფუნქციები მოიცავს:
- ყველა სახის ნებართვის მომზადება;
- ყველა საჭირო დამტკიცების მიღება;
- სამშენებლო ობიექტების გამოკვლევა და რჩევები მათი ორგანიზაციის შესახებ;
- კომუნალური ქსელებთან დაკავშირებისათვის საჭირო ყველა ტექნიკური პირობის შესრულება;
- ფინანსური კონტროლი.
ამრიგად, ტექნიკური მომხმარებელი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს მშენებლობის პროცესის მენეჯმენტში, მჭიდროდ ურთიერთქმედებს მშენებლობის პროცესის ყველა მონაწილესთან, ასრულებს ტექნიკურ ზედამხედველობას და კოორდინაციას უწევს მშენებლობის ყველა ეტაპს, ასევე პროცესების დროსა და ხარისხს.
ტექნიკური მომხმარებლის, როგორც ცალკეული ორგანიზაციის საჭიროება გასული საუკუნის 80-იან წლებში გაჩნდა. ამავე დროს, გოსტროიმ დაამტკიცა ცალკე სამსახური, რომელიც მიზნად ისახავდა ობიექტის მშენებლობისთვის მოსამზადებლად და თვითონ მშენებლობაზე ტექნიკური ზედამხედველობის შესასრულებლად. იდეამ შედეგი გამოიღო და მშენებლობის ხარისხი მნიშვნელოვნად გაიზარდა. მაგრამ სსრკ-ს დაშლის შემდეგ ამ სამსახურს აღარ შეეძლო თავისი ფუნქციების შესრულება თანამედროვე დროის პირობებში.
თანამედროვე პირობებში, ტექნიკური მომხმარებლის ფუნქციები იმდენად მრავალფეროვანია, რომ მათი ეფექტური განხორციელებისთვის საჭიროა ფართო ცოდნა და შთამბეჭდავი გამოცდილება. ტექნიკური მომხმარებელი არ არის სპეციალობა, ამიტომ ასეთ სპეციალისტებს არ ამზადებენ უნივერსიტეტებში. იმისათვის, რომ გახდეთ ისინი, გჭირდებათ მრავალი წლის პრაქტიკული ცოდნა და გამოცდილება მშენებლობაში. მშენებლობის პროცესში ჩართვით, ტექნიკური მომხმარებელი აფორმებს კონტრაქტს საჭირო სპექტრის მომსახურების განსახორციელებლად, რაც ასევე აყენებს საკითხის სამართლებრივი მხარის გაგების საჭიროებას (ადმინისტრაციული დოკუმენტაცია, სასამართლო პრაქტიკა და ა.შ.).
სამართლებრივი და მარეგულირებელი ჩარჩო
ტექნიკური მომხმარებლის საქმიანობის სამართლებრივი ჩარჩო 2011 წელს გამოჩნდა, როდესაც რუსეთის ფედერაციის ურბანული დაგეგმარების კოდექსში შესაბამისი ცვლილებები იქნა მიღებული. მას შემდეგ, ტერმინი ტექნიკური მომხმარებელი ოფიციალურად ნიშნავს ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს, რომელიც ავტორიზებულია დეველოპერის მიერ და მოქმედებს მისი სახელით და მისი ინტერესებიდან გამომდინარე, პროფესიონალურ საფუძველზე.
რუსეთის ფედერაციის ურბანული დაგეგმარების კოდექსის 22-ე პუნქტის თანახმად, ტექნიკური მომხმარებლის ფუნქციები მოიცავს:
- ხელშეკრულებების გაფორმება საინჟინრო კვლევებისთვის, საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავება, შენობებისა და ნაგებობების მშენებლობა, რეკონსტრუქცია და კაპიტალური რემონტი;
- შენობების მომზადება რეკონსტრუქციისა და კაპიტალური რემონტისთვის;
- კონტრაქტორების უზრუნველყოფა, რომლებიც ახორციელებენ მშენებლობის, შეკეთებისა და რეკონსტრუქციისათვის საჭირო დოკუმენტაციას და მატერიალურ ბაზას მათი საქმიანობის სათანადო შესრულებისთვის;
- საპროექტო დოკუმენტაციის დამტკიცება;
- დოკუმენტის მომზადება და შესრულება, რაც საჭიროა ობიექტის ექსპლუატაციაში შესასვლელად;
- კოდექსით გათვალისწინებული სხვა ფუნქციები.
მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ დეველოპერს აქვს აბსოლუტური უფლება, დამოუკიდებლად განახორციელოს ტექნიკური მომხმარებლის ყველა ჩამოთვლილი ფუნქცია.
ტექნიკური მომხმარებლის როლი ობიექტის მშენებლობაში
ბევრი ექსპერტი ადარებს ტექნიკურ მომხმარებელთა როლს თანამედროვე მშენებლობაში ორკესტრში დირიჟორობასთან. მართლაც, მის ფუნქციებში შედის არა მხოლოდ წინასაპროექტო და საპროექტო დოკუმენტაციის მომზადება, არამედ ობიექტის მშენებლობის სრული მართვა ყველა ეტაპზე: ფორმირება, სამშენებლო მოედნის ორგანიზება, ობიექტის მშენებლობა და მისი ექსპლუატაციაში მიღების ეტაპი..ის უშუალოდ ორგანიზებას უწევს სამშენებლო პროცესის ყველა მონაწილეს: მომხმარებლებსა და ინვესტორებს, კონტრაქტორებს, დიზაინერებს, დამამტკიცებელ და სალიცენზიო ორგანოებს შორის. აღსანიშნავია ის ფაქტი, რომ ჩამოთვლილ თითოეულ სუბიექტს აქვს საკუთარი ინტერესები საქმეში და ტექნიკური მომხმარებლის ამოცანაა ობიექტის დროულად გადაცემა, პროცესის მონაწილეთა ინტერესების გათვალისწინებით, დროისა და წინასწარ დაგეგმილი მშენებლობის გეგმის გათვალისწინებით, შენობის ყველა თანამედროვე წესისა და რეგლამენტის გათვალისწინებით.
ტექნიკური მომხმარებლის მუშაობის პრაქტიკული მაგალითი
ობიექტის მშენებლობაზე მუშაობა იწყება მომხმარებლის (ინვესტორის) განზრახვით, ინვესტიცია ჩადოს ამ ობიექტის მშენებლობაში გარკვეულ მიწის ნაკვეთზე. ამ ეტაპზე ტექნიკური მომხმარებლის საქმიანობა უკვე იწყება. ქალაქის დაგეგმვის გეგმის საფუძველზე მან უნდა მოამზადოს და ხელი მოაწეროს ყველა საჭირო წინასაპროექტო დოკუმენტაციის სამუშაოს:
- დადოს საიჯარო ხელშეკრულება მიწის ნაკვეთზე;
- დადოს ხელშეკრულება ამ საიტის სასწრაფოდ უფასო გამოყენების შესახებ, დიზაინის, მშენებლობისთვის მომზადების, ობიექტის მშენებლობის პერიოდის პერიოდში;
- მოამზადოს და მოაწეროს დოკუმენტაცია მიწის სასურველ კატეგორიაში გადაცემის შესახებ.
ამრიგად, ტექნიკური მომხმარებელი იღებს ქაღალდის სამუშაოების შთამბეჭდავ ნაკადს პროექტის წინა მომზადებაზე და მრავალი ნებართვისა და ნებართვის მომზადებაზე.
მომავალი ობიექტის არქიტექტურულ კონცეფციაზე შეთანხმების ეტაპის შემდეგ იწყება ტექნიკური ორიენტაციის პირობების მიღების პროცესი, რაც აუცილებელია ობიექტის არსებულ საინჟინრო ინფრასტრუქტურასთან დასაკავშირებლად. ყველა გაცემული ტექნიკური პირობა დროულად უნდა დარეგისტრირდეს და დადასტურდეს მრავალრიცხოვან სახელმწიფო ორგანიზაციაში, რომლებიც დაკავშირებულია შენობებისა და ნაგებობების მუშაობასთან. მრავალი ასეთი ტექნიკური პირობაა და ისინი დაკავშირებულია წყალმომარაგების, სითბოს მომარაგების, კანალიზაციის, ელექტროფიკაციის, ტელეფონების, რადიო აღჭურვილობის, გაზიფიკაციის და ქუჩის განათების ორგანიზებასთან.
საპროექტო ორგანიზაციის ასარჩევად კონკურსისთვის პროექტის მოსამზადებლად, ასევე აუცილებელია წინასწარ მომზადებული გეგმის შერჩევა მიწის ნაკვეთის, საარქივო გეოლოგიური ბაზის, არქიტექტურული კონცეფციისა და სხვა ნაშრომების მომზადებისთვის.
დიზაინერის არჩევის შემდეგ, ტექნიკური მომხმარებელი იღებს ვალდებულებას მომზადდეს და ხელი მოაწეროს მასთან გარკვეულ ვადებში დიზაინისა და შეფასების დოკუმენტაციის შემუშავების შესახებ. ტექნიკურ მომხმარებელს ასევე მოუწევს მიღებული დოკუმენტაციის კოორდინაცია სხვადასხვა განყოფილებებთან და ჩაატაროს სხვადასხვა გამოკვლევები.
დიზაინის მომზადების საბოლოო ეტაპზე, საპროექტო და შეფასების მთელი დოკუმენტაცია, ყველა ნებართვა და ნებართვა გადაეცემა ინვესტორს კონტრაქტორების, სამშენებლო მასალებისა და საჭირო აღჭურვილობის მომწოდებლების ასარჩევად. ამ ეტაპზე ასევე აუცილებელია ტექნიკური მომხმარებელი: ის არის ის, ვინც აქტიურად მონაწილეობს აუცილებელი ორგანიზაციების შერჩევის პროცესში, აკონტროლებს კონკურენციის ყველა ეტაპს და პირობებს ან ამ ასოციაციების არჩევაზე პრეტენზიებს.
კონტრაქტორებისა და მომწოდებლების არჩევის შემდეგ, ტექნიკური მომხმარებელი გასცემს მშენებლობის ნებართვას მთელი "გუნდისთვის". ამისათვის იგი პირველ რიგში ახორციელებს ყველა დოკუმენტაციის სამუშაოს სამშენებლო სამუშაოებისთვის შერჩეული მიწის ნაკვეთის განაწილებაზე. მთელი სამშენებლო სამუშაოების განმავლობაში, იგი ადგენს ფედერალური ან მუნიციპალური ორგანოებისგან კომუნალური მომსახურების ნებართვას. განსაკუთრებით ბევრი დოკუმენტაცია უნდა შედგეს, თუ სამშენებლო მოედანი მდებარეობს გზის ან რკინიგზის, მიწისქვეშა კომუნიკაციების და საინჟინრო ნაგებობების გვერდით.
ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი ფუნქციის განსახორციელებლად სასურველია (მაგრამ არა აუცილებელი) ტექნიკურ მომხმარებელს ჰქონდეს SRO დამტკიცება.ამასთან, ასეთი დაშვების არსებობა მომხმარებელს საშუალებას აძლევს გააკონტროლოს პროექტზე მუშაობის ხარისხი, განახორციელოს ტექნიკური ზედამხედველობა და კონტროლი, შეამოწმოს სტრუქტურებისა და მასალების ხარისხი, გამოყენებული აღჭურვილობის მომსახურეობა.
მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ტექნიკური მომხმარებელი ამუშავებს ობიექტს და ინვესტორს (მომხმარებელს) გადასცემს დოკუმენტაციის სრულ პაკეტს საკუთრების რეგისტრაციისთვის, საგარანტიო ვალდებულებებისა და BTI– ს საბუთების ჩათვლით.
მომხმარებლის ტექნიკური კომპეტენციის დონე
დღესდღეობით მრავალი ადამიანი თვლის, რომ ტექნიკური მომხმარებლების ასოციაცია დამხმარეა, რაც აუცილებელია მხოლოდ ყველა სალიცენზიო და დამტკიცების პროცედურის სწრაფი შესრულებისთვის. მაგრამ ეს ასე არ არის. ტექნიკურ მომხმარებელთა ასოციაციას საექსპერტო დონეზე ესმის შემდეგი საკითხები:
- სამშენებლო მოედნის ორგანიზება და მასზე საქმიანობა;
- არსებული კომუნიკაციებისა და ქსელებთან დასაკავშირებლად ტექნიკური პირობების მიღება;
- მშენებლობის ყველა ეტაპის ტექნიკური ზედამხედველობა;
- სახსრების ხარჯვის ფინანსური ზედამხედველობა;
- აშენებული ობიექტის ექსპლუატაციაში გადაცემა.
ამრიგად, ტექნიკური მომხმარებლის ფუნქციების სრულად გამოყენება საშუალებას იძლევა მივაღწიოთ მაღალი ხარისხის სამშენებლო სამუშაოებს, აგრეთვე ყველა ვადების დაცვას წინასწარ დაგეგმილი გეგმის შესაბამისად.
ტექნიკური მომხმარებლის საქმიანობის ცალკე სფეროა ფინანსური კონტროლი. იგი მოიცავს შემდეგ მახასიათებლებს:
- ინვესტორთან შეთანხმება ყველა სამუშაოს ღირებულების შესახებ;
- ინვოისებისა და ქვითრების შემოწმება შესრულებული მომსახურებისა და შესრულებული სამუშაოსთვის;
- დამტკიცებული საპროგნოზო დოკუმენტაციის ფარგლებში სახსრების ხარჯვის მონიტორინგი;
- ანგარიში გამოყოფილი თანხების გამოყენების დროულობის შესახებ;
- ბუღალტრული აღრიცხვის მუშაობის კონტროლი.
სხვადასხვა სამშენებლო სუბიექტებთან, სალიცენზიო და მარეგულირებელ ორგანოებთან მომხმარებლის მრავალმხრივი მუშაობის გათვალისწინებით, უმეტეს შემთხვევაში, ტექნიკური მომხმარებელი არის არა ერთი ადამიანი, არამედ შპს-ს სახით მოქმედი მთელი ორგანიზაცია.
