გირავნობის უძრავი ქონების რეგულირება რეგულირდება იპოთეკური სესხის (უძრავი ქონების გირაოს შესახებ) No102-FZ ფედერალური კანონით გათვალისწინებული სამართლებრივი დებულებებით. ამ საკანონმდებლო აქტის ახალი ვერსია ითვალისწინებს არაერთ დამატებას და ცვლილებას, რომლებიც ძალაში შევიდნენ 01.01.2019 წელს.
საზოგადოებრივი აუქციონის ზოგადი ცნებები
იმისათვის, რომ გავიგოთ უძრავი ქონების გასაყიდად საზოგადოებრივი აუქციონის ჩატარების სპეციფიკა, რუსეთის კანონმდებლობის შედარებით ახალი სამართლებრივი ნორმების ფარგლებში, საჭიროა გარკვეული ცნებების გაგება.
საჯარო აუქციონის ორგანიზების ადგილი. იგი პირდაპირ უკავშირდება გასაყიდი უძრავი ქონების ობიექტს.
გამოქვეყნების ვადა. აუქციონის დღიდან ათი დღის განმავლობაში ქვეყნდება ცნობა, რომელშიც მითითებულია ინფორმაცია ამ ღონისძიების ჩატარების შესახებ (აუქციონის საგანი, ადგილი და თარიღი, მატერიალური ფასეულობების ღირებულება).
ცნობა საჯარო აუქციონის შესახებ. FSSP– ის ოფიციალურ ვებ – გვერდზე, ამ სამსახურის ტერიტორიული დანაყოფების ერთდროულად შეტყობინებით, ქვეყნდება ინფორმაცია დაგეგმილი აუქციონის შესახებ. მისმა მონაწილეებმა უნდა გადაიხადონ ფიქსირებული ანაბარი, რაც, როგორც წესი, მატერიალური აქტივების საწყისი ღირებულების 5% -ია. უფრო მეტიც, დეპოზიტი სრულად დაუბრუნდება, თუ აუქციონი ბათილად იქნა ცნობილი. და იმ პირობით, რომ აუქციონში გამარჯვებული სუბიექტი უარს იტყვის აუქციონის ნივთების გადახდაზე, ეს დეპოზიტი მას არ დაუბრუნდება.
ხელშეკრულება ხელშეკრულება აუქციონის ორგანიზატორსა და აუქციონში გამარჯვებულ პირს შორის შეიცავს ინფორმაციას გარიგების შესახებ, რომელიც დადებულია სსრკ-ში.
Მონაწილეები. აუქციონში დაშვებული სუბიექტების რაოდენობა შეზღუდულია. როგორც წესი, აუქციონში მიიღებიან მხოლოდ ის პირები, რომლებსაც აქვთ ამ საგნების გამოყენების უფლება (დამგირავებლის ნათესავები, მეგობრები და ნაცნობები), აგრეთვე მოგირავნე.
გარიგების რეგისტრაცია. სუბიექტი გამარჯვებულ პრეტენდენტად აღიარებულია ყველაზე მაღალი ფასის საფუძველზე. აუქციონის შემდეგ იდება ნასყიდობის ხელშეკრულება. მასზე გადახდა უნდა განხორციელდეს ხუთი დღის განმავლობაში ღონისძიების ორგანიზატორის ანგარიშზე. უფრო მეტიც, ადრე დეპონირებული გირაო სრულად შედის გარიგების ღირებულებაში.
აუქციონის ძალადაკარგულად ცნობა. საჯარო აუქციონი გაუქმებულად ითვლება, თუ მისი მონაწილეთა რაოდენობა ორზე ნაკლებია, აგრეთვე გამარჯვებული სუბიექტისგან თანხის გადახდის არარსებობის შემთხვევაში. აუქციონის წარუმატებლად ცნობის შემდეგ, აუქციონის სუბიექტის მფლობელი შეიძლება გახდეს მოგირავნე, ან აუქციონი შეიძლება კვლავ დაინიშნოს. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, მათი ჩატარების დრო უნდა დაინიშნოს არა უადრეს ერთი თვისა და მატერიალური აქტივების საწყისი ღირებულება უნდა შემცირდეს 15% -ით.
გარდა ამისა, საჯარო აუქციონის გაუქმება შეიძლება, თუ სადავო სამართლებრივი ურთიერთობის მხარეები დადებენ სამშვიდობო ხელშეკრულებას. თუ ეს შესაძლებელი გახდა აუქციონის თარიღის გამოქვეყნების შემდეგ, მოვალე ვალდებულია გადაიხადოს აუქციონის ორგანიზატორის მიერ გაწეული ყველა ხარჯი.
მატერიალური ფასეულობების გატანა. სააღსრულებო წარმოების პროცესში სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულების ყველაზე გავრცელებული ფორმაა ქონების ჩამორთმევა. ამავდროულად, ყადაღის დადებიდან ხუთი დღის შემდეგ ხორციელდება მატერიალური აქტივების (ნაწილობრივ ან მთლიანად) პირდაპირი ჩამორთმევა, რომელსაც ასრულებს FSSP- ის თანამშრომელი.
ობიექტების განხორციელება. ყადაღადადებული ქონების რეალიზაციის სპეციფიკა მსგავსია გირავნობის პირობებით გათვალისწინებული წესებისა. ამასთან, ამ პროცედურას ექსკლუზიურად ახორციელებს უფლებამოსილი სამთავრობო სააგენტო.
სუბიექტის გადახდისუუნაროდ აღიარება. იურიდიული და ფიზიკური პირების გაკოტრების შემთხვევაში, დაგირავებული ქონების რეალიზაციის აუქციონები ტარდება გარე მართვისა და გაკოტრების საქმის წარმოების ეტაპზე.
მარეგულირებელი ინოვაციები.ამჟამად, ქონების შემძენი განისაზღვრება მხოლოდ ფასით აუქციონის საფუძველზე და მთლიანად გათავისუფლებულია ნებისმიერი კრედიტორის შეზღუდვისგან. ადრე ეს ასპექტი (ახალი მესაკუთრის მიერ ქონების გამოყენების პირობები) რეგულირდებოდა ფედერალური კანონი No127, რომელიც ყურადღებას ამახვილებდა კრედიტორების უფლებებზე.
ვაჭრობის სახეები. ამ კონტექსტში არის ღია და დახურული ღონისძიებები. პირველ შემთხვევაში, საჯარო სატენდერო წინადადება გულისხმობს ნებისმიერი სუბიექტის მონაწილეობას. ამ უკანასკნელ ვერსიაში, მატერიალური ფასეულობების რეალიზაციის ღონისძიება ორიენტირებულია მხოლოდ მოწვეულ მონაწილეებზე. ეს ასევე ეხება ციტატების წარდგენის მეთოდს. ასე რომ, ღია (ზეპირად) ან დახურული (დალუქული კონვერტი) ფორმა განსაზღვრავს მოვლენის სტატუსს. აუქციონები ასევე შეიძლება ჩატარდეს შერეული ფორმით, როდესაც, მაგალითად, ღონისძიება, რომელიც მისი მონაწილეების თვალსაზრისით დახურულია, გულისხმობს ფასების შეთავაზების ღია ფორმას.
ცნობა საჯარო აუქციონის შესახებ
შეტყობინების ტექსტი წარმოადგენს საჯარო აუქციონის ჩატარების ძირითად საფუძველს. ამიტომ, ეს დოკუმენტი უნდა მომზადდეს მკაცრად, თემატური მოთხოვნების შესაბამისად. ხშირად, აუქციონის შესახებ განცხადება გათანაბრებულია საჯარო შეთავაზებასთან. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ცნობის ტექსტში ინფორმაციის დამახინჯებამ, რამაც გავლენა მოახდინა აუქციონის შედეგზე, შეიძლება გამოიწვიოს მათი შედეგების გაუქმება ან მათი ბათილობა.
შეტყობინება უნდა ასახავდეს შემდეგ ინფორმაციას:
- გარიგების პირობები (აუქციონის საგანი, მისი ღირებულება და დატვირთვა);
- ინფორმაცია საავტორო უფლებების მფლობელის ან მფლობელის შესახებ;
- მონაცემები აუქციონის ჩატარების პროცედურის შესახებ (ჩატარების ადგილი, დრო და ფორმა, ვინ არის ორგანიზატორი, მონაწილეობის რეგისტრაციის წესი და გამარჯვებული პირის განსაზღვრა).
შემდეგი ნიუანსი შეიძლება მოვიყვანოთ, როგორც თემატური სასამართლო პრაქტიკის ტიპური პრეცედენტები ჩვენს ქვეყანაში:
- განაცხადების შეფასების დაფარული კრიტერიუმები;
- დეპოზიტის ფასი გაუმართლებლად მაღალია;
- ობიექტის პარამეტრების დამახინჯება, რამაც გავლენა მოახდინა მის იდეაზე;
- ობიექტის დატვირთვის არასრული აღწერა;
- არასრული ინფორმაცია ობიექტის მახასიათებლების შესახებ;
- აუცილებელი შესაძლებლობის დარღვევა იმ დოკუმენტების გაცნობისთვის, საიდანაც წარმოიშვა განხორციელებული უფლება.
აუქციონის შესახებ შეტყობინების გამოქვეყნება ხორციელდება საჭირო მინიმუმის შესაბამისად, რომელშიც შედის მანდატურის სამსახურის დეპარტამენტის ვებგვერდი, FSSP ფედერალური ვებსაიტი და ადგილობრივი ხელისუფლების ოფიციალური მასმედია. ამჟამად, ამ პუბლიკაციების საარბიტრაჟო პრაქტიკამ შეიმუშავა მათი შეფასების აუცილებელი კრიტერიუმები, რომლებიც ითვალისწინებს ნაბეჭდი ტექსტის სავალდებულო არსებობას (მხოლოდ რადიო და სატელევიზიო მაუწყებლობის გამოყენების გამოკლებით), სამიზნე აუდიტორია, რეგიონული მახასიათებლები და ინფორმაციის სრული ხელმისაწვდომობა..
ქცევის წესრიგი
საზოგადოებრივი ვაჭრობის წარმოების ზოგადი წესები შემდეგ მახასიათებლებს გულისხმობს.
ეს აუქციონები ტარდება აუქციონის სახით, რომელშიც მოვალის ქონება იყიდება ყველაზე მაღალ ფასად.
აუქციონის შესახებ შეტყობინება უნდა გამოქვეყნდეს აუქციონის ჩატარებამდე არაუგვიანეს 30 დღისა. იგი უნდა შეიცავდეს სრულ ინფორმაციას საგნის, ადგილის, დროის, პროცედურის (მონაწილეობის რეგისტრაცია) და აუქციონის ფორმის, აგრეთვე პირველადი ფასისა და გამარჯვებულის განსაზღვრის შესახებ.
საჯარო აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად განმცხადებლებმა უნდა გადაიხადონ შესაბამისი ანაბარი. მისი ზომა და შესვლის წესი მითითებულია შეტყობინებაში. ანაბარი უბრუნდება აუქციონის გაუქმების შემთხვევაში, აგრეთვე თუ სუბიექტი მონაწილეობს მასში, როდესაც ის არ გახდა გამარჯვებული. აუქციონში გამარჯვებული პირი გადახდას ახორციელებს ნასყიდობის ხელშეკრულების შესაბამისად, დეპოზიტის გათვალისწინებით.
ორგანიზატორს უფლება აქვს გააუქმოს ისინი საჯარო აუქციონის ჩატარებამდე არა უგვიანეს სამი დღისა.
კონცეფცია”პირები, რომლებიც მონაწილეობდნენ აუქციონში, მაგრამ ვერ მოიგეს”, გამორიცხავს მონაწილეებს, რომლებიც ღონისძიებაზე არ გამოცხადდნენ და იმ პირებს, რომლებმაც ქონების თავდაპირველ ფასზე რაიმე შენატანი არ გააკეთეს.
აუქციონის დღეს გამარჯვებულსა და ორგანიზატორს შორის გაფორმებულია შესაბამისი ოქმი, რომელსაც ხელშეკრულების იურიდიული ძალა აქვს.
სატენდერო წინადადება ტარდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მასში მონაწილეობს მინიმუმ ორი სუბიექტი. გამარჯვებული არის ყველაზე მაღალი შეთავაზების მონაწილე.
თუ აუქციონში გამარჯვებული მონაწილე უარს აცხადებს ოქმის ხელმოწერაზე, მაშინ იგი კარგავს დეპოზიტს. ხოლო ორგანიზატორი, რომელიც ერიდებოდა ოქმის ხელმოწერას, გამარჯვებულს ანაბარს ორმაგი ოდენობით უბრუნებს და ანაზღაურებს მას აუქციონში მონაწილეობის ყველა ხარჯს, რომელიც დეპოზიტის ოდენობას აღემატება.
აუქციონის ძალადაკარგულად ცნობა
აუქციონი ძალადაკარგულად გამოცხადდება შემდეგ შემთხვევებში:
- ორზე ნაკლებმა მონაწილემ შეიტანა განცხადება აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად;
- აუქციონის მონაწილეთა რაოდენობა ორზე ნაკლები იყო;
- არავის მიუცია შეღავათები მატერიალური ფასეულობების თავდაპირველ ფასზე;
- აუქციონში გამარჯვებულს ხუთი დღის განმავლობაში არ გადაუხდია აუქციონის ნივთის სრული ღირებულება ორგანიზატორის ანგარიშზე.
ვინაიდან ამ შემთხვევაში აუქციონის მიზანი მიღწეული არ არის, ინიშნება განმეორებითი სატენდერო წინადადება. 10-დან 30 დღის ვადაში აუქციონის ბათილად ცნობის შემდეგ განისაზღვრება საზოგადოებრივი აუქციონის ჩატარების ახალი თარიღი.
ყველა შემთხვევაში, გარდა იმისა, რომ აუქციონში გამარჯვებული არ გადაიხდის ქონების მთლიან ღირებულებას, მეორადი აუქციონი ტარდება თავდაპირველი ღირებულების 15% -ით შემცირებით. მეორადი ვაჭრობის ჩატარების ყველა სხვა წესი შეესაბამება პირველადი აუქციონის ჩატარების წესს. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ დაინტერესებული პირის სარჩელის საფუძველზე, სასამართლომ შეიძლება აუქციონი ბათილად ცნოს, თუ დარღვეულია მისი ჩატარების პროცედურა.
სხვადასხვა ქონების საზოგადოებრივი აუქციონის ჩატარების წესის მარეგულირებელი დებულებებია:
- უძრავი ქონების გირაო - ხელოვნება. 56-58 FZ "გირაოს შესახებ (უძრავი ქონების გირაო)";
- სხვა ქონების გირაო - მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 350;
- ფასიანი ქაღალდების გაყიდვა - მუხ. "სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ" ფედერალური კანონის 89 (ნაწილი 4).
