ამ ეტაპზე უკვე ნაქირავები უძრავი ქონების სარგებლობაში გადაცემა არის სრულიად იურიდიული საქმიანობა, რომელსაც რუსეთის კანონმდებლობით მოიხსენიებენ, როგორც ქვეჯგუფს. ამის მიუხედავად, აუცილებელია ბინის გადაცემა მესამე პირებზე გარკვეული წესების შესაბამისად, რათა თავიდან იქნას აცილებული კონფლიქტები კერძო საკუთრების მესაკუთრესთან.
ქვეჯგუფის მახასიათებლები და უპირატესობები
დაქირავებული ბინის მესამე პირებზე გადაცემა სავსებით შესაძლებელია და ხშირად საკმაოდ მომგებიანი მოვლენაა. მაგალითად, მოიჯარემ შეძლო უკეთესი ღირებულების საცხოვრებლის მოძებნა, მაგრამ მას არ სურს ან არ შეუძლია შეწყვიტოს არსებული საიჯარო ხელშეკრულება. ამ შემთხვევაში მას შეუძლია სხვა ბინას სხვა ბინას უფრო მაღალ ფასად აქირაოს, ხოლო თავად კი მეორეში იცხოვროს, რაც მას დამატებითი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობას მისცემს.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, კერძო საკუთრების ქვეჯგუფამდე გადაცემა უნდა განხორციელდეს მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით. ამავე დროს, შესაბამისი შესაძლებლობა უნდა განისაზღვროს უძრავი ქონების თავდაპირველ იჯარაში: თუ მესაკუთრემ აკრძალა სხვისთვის ბინის ქირაობა, მოიჯარეს არ აქვს უფლება იმოქმედოს საკუთარი ინტერესების შესაბამისად. დაბოლოს, ქირავნობის ვადა არ უნდა აღემატებოდეს საიჯარო ვადას, რომელიც კვლავ მოლაპარაკებულია საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრესთან შეთანხმებით.
მესაკუთრის უფლებების დაცვა ბინის ქვეჯგუფის გაცემისას
კერძო ქონების მესაკუთრე უაღრესად პასუხისმგებელი უნდა იყოს მისი გაქირავების ხელშეკრულების პირობების შედგენაში. არავითარ შემთხვევაში დაუშვებელია უძრავი ქონების სხვა ხელში გადაცემა ზეპირი შეთანხმებით: ამ შემთხვევაში, მოიჯარეს აქვს მნიშვნელოვანი უფლებები განკარგული ქონების გადასაცემად, საკუთარი პირობებით მისი ქვეჯგუფის გაცემის შესაძლებლობის ჩათვლით.
თუ მეპატრონე არ არის დარწმუნებული, ღირს თუ არა ვინმეს ქონების ხელახალი იჯარით გაცემა, ასევე მოიჯარეს სხვა უფლებები მიანიჭოს, ხელშეკრულებაში აუცილებელია სპეციალური პუნქტის შეტანა, რომლის თანახმადაც ხელშეკრულების პირობები შეიძლება შეიცვალოს ნებისმიერ დროს, ან შეიძლება შეწყდეს ცალმხრივად … ერთი მხრივ, ხელშეკრულებაში თვალსაჩინო აკრძალვების არარსებობა ვერ შეაშინებს პოტენციურ მოიჯარეებს, ხოლო მეორეს მხრივ, ყოველთვის იქნება შესაძლებელი მოიჯარისგან შეაჩეროს გარკვეული მოქმედებები უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით.
გარდა ამისა, იჯარას უნდა ჰქონდეს მკაფიოდ განსაზღვრული მოქმედების ვადა, უნდა ითვალისწინებდეს თანხის ოდენობას, მეთოდებს და გადახდის პირობებს (კომუნალური გადასახადების ჩათვლით), ასევე შეიცავს ბინაში არსებული ქონების ინვენტარიზაციასა და მდგომარეობას. ასევე სასურველია ბინის დაზღვევა ქონებასთან ერთად, რათა მასზე სიმშვიდე შეინარჩუნოთ. მხოლოდ ეს ზომები დაიცავს ქონებას დამქირავებლისა და ქვე-მოიჯარის მხრიდან უკანონო და საშიში ქმედებებისგან.
პირადი საკუთრების უფლებების დაცვა
საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრემ უნდა იცოდეს ხელშეკრულების შესაბამისად ნაქირავებ ყველა პირის სახელი, აგრეთვე მათთან კომუნიკაციის კონტაქტები. თუ ბინაში არაუფლებამოსილი პირები ან საიჯარო ხელშეკრულების დარღვევის სხვა ნიშნები აღმოაჩინეს, დაუყოვნებლივ უნდა დაუკავშირდეთ დამქირავებელს და გაეცნოთ სიტუაციის ყველა დეტალს.
თუ დამქირავებელმა დაარღვია ხელშეკრულება და დაიწყო ბინის დაქირავება მეპატრონის ცოდნის გარეშე, საჭიროა მისგან მოითხოვონ უკანონო ქმედებების შეწყვეტა ქონების დროებითი გამოყენების ხელშეკრულების შეწყვეტის საფრთხის ქვეშ. შესაბამისი მოქმედებების შესრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში (ან თუ პირი არ დაუკავშირდება), მესაკუთრემ უნდა მიმართოს მაგისტრატს ან რაიონულ სასამართლოს მის საცხოვრებელ ადგილზე, გააკეთოს სარჩელის განცხადება.
საჩივარში აღნიშნეთ, თუ რომელი მფლობელის უფლებები დაირღვა და ასევე დაურთეთ საიჯარო ხელშეკრულების ასლები და ბინის საკუთრების მოწმობა.გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ განცხადება უნდა შედგეს საცხოვრებელი ფართის ყველა თანამესაკუთრის სახელით, სადაც მითითებულია მათი პასპორტის მონაცემები (ცოლ-ქმარი, რომლებიც ნათესავების წილში არიან და ა.შ.). თქვენ ასევე უნდა მიუთითოთ ყველა დამქირავებლის დეტალები დარღვევაში. სასურველია ინფორმირება მოწმეების (მაგალითად, მეზობლების ან რაიონის პოლიციის ოფიცრის) ყოფნის შესახებ, რომელთაც შეეძლებათ დაფიქსირებულიყვნენ ბინაში არასანქცირებული პირების უკანონო ბინადრობის ფაქტი. საქმის განხილვის შემდეგ, სასამართლო გასცემს ბრძანებას ქვე-მოიჯარის ბინადან განდევნის შესახებ და გადასინჯავს მესაკუთრესთან ხელშეკრულების პირობებს.
